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혹시 전세금 못 돌려받을까 걱정되시나요? 지금 확인하지 않으면 수천만 원 날릴 수도 있습니다. 특히 ‘소액임차인 최우선변제금’ 제대로 모르면, 뒤늦게 후회할 수 있어요. 이 글에서 전세금 지키는 법, 한 번에 정리해드립니다.
내 보증금을 지킬 수 있는 가장 현실적인 방법, 끝까지 꼭 읽어보세요!
우선변제권이란?
우선변제권은 임차인이 일정 요건을 충족하면, 해당 주택이 경매 또는 공매로 넘어갔을 때도 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
이 권리는 단순한 '운'이 아닌, 주택임대차보호법에 따라 엄연히 보장된 법적 권리입니다.
✅ 우선변제권을 얻기 위한 조건
✔️ 임대차계약 체결
✔️ 확정일자 받은 계약서 확보
✔️ 주택 점유 + 주민등록 완료
👉 위 세 가지를 모두 충족하면, 임차인은 보증금의 일부를 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
소액임차인이란?
‘소액임차인’은 법에서 정한 기준 이하의 소액 보증금으로 주택에 거주 중인 임차인을 말합니다.
이 자격을 충족하면, 경매 시 보증금 중 일정 금액을 최우선으로 보호받을 수 있습니다.
즉, 돈을 잃지 않을 수 있는 '안전망'이 생기게 됩니다.
✅ 지역별 소액임차인 기준 (2025년 기준)
| 지역 | 보증금 기준 |
| 서울 | 1억 6,500만 원 이하 |
| 과밀억제권역 | 1억 4,500만 원 이하 |
| 광역시 | 8,500만 원 이하 |
| 기타 지역 | 7,500만 원 이하 |
👉 소액임차인으로 인정받기 위해서는 이 금액 이하로 계약해야 합니다.
계약시 전세금 보호를 위해 전세권설정 등기를 하는 것이 좋습니다. 전세권 등기방법은 아래의 내용을 참고해주세요.
최우선변제금액이란?
최우선변제금은, 소액임차인에게 보증금 중 일정 금액을 무조건 우선 변제해주는 제도입니다.
즉, 집이 경매로 넘어가더라도 일정 금액은 법으로 보호받을 수 있습니다.
✅ 지역별 최우선변제금액 (2025년 기준)
| 지역 | 최우선변제금액 |
| 서울 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역 | 4,800만 원 |
| 광역시 | 2,800만 원 |
| 기타 지역 | 2,500만 원 |
이 금액은 ‘확정일자 + 주민등록’이 완료된 상태여야 자동 적용됩니다.
최우선변제권과 우선변제권, 무엇이 다를까?
최우선변제권은 ‘소액임차인’이 일정 요건을 충족할 경우, 경매나 공매가 진행될 때, 무조건적으로 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 강력한 권리입니다.
경매로 건물이 낙찰되더라도 최우선 변제금 금액만큼은 법적으로 보호받을 수 있습니다.
나머지 보증금액은 다른 임차인들과의 순위에 따라 분배를 받게 됩니다.
주택 경매 시 실제 적용 사례
예를 들어 서울에서 보증금 1억 원으로 전세 계약한 경우, ‘소액임차인’ 기준에 해당합니다.
만약 주택이 경매에 넘어가면, 경락가액의 1/2을 초과하지 않는 선에서 최대 5,500만 원까지 먼저 배당받을 수 있습니다.
즉, 경락가가 8,000만 원이라면 4,000만 원이 한도이며, 이를 초과해도 받을 수 없습니다.
만약 과밀억제권역에 보증금 2억 원으로 전세 계약을 한 경우 '소액임차인'기준에 해당되지 않습니다.
한도는 1억 4,500만원입니다.
이런 경우 우선변제권만 적용되어 최우선 변제금액은 없습니다. 경매시에 보증금을 잃을 가능성이 큽니다.
👉 최우선 변제금액이 적용되어도 모든 보증금을 다 돌려받지는 못할수도 있습니다. 하지만, 소액임차인 기준에 따라 법적으로 정해진 일정금액은 보호받을 수 있습니다.
등기부등본과 담보물 설정일의 중요성
‘소액임차인’ 판단 기준은 임대차 계약일이 아니라, 해당 주택에 설정된 근저당권 날짜가 기준입니다.
예를 들어 2023년에 1억 5천만 원으로 계약했더라도, 근저당이 2013년에 설정됐다면 당시 기준으로 판별합니다.
이 때문에 반드시 계약 전에 등기부등본을 확인해야 합니다.
임차인 여러 명일 때 분배 방식
한 주택에 소액임차인이 여러 명일 경우, 낙찰금의 절반을 보증금 비율에 따라 나눕니다.
예: 한 명 보증금 2,000만 원, 다른 한 명 4,000만 원일 때 3,000만 원의 최우선변제금을 1:2 비율로 배분하여 1,000만 원과 2,000만 원씩 배당됩니다.
자주묻는 질문(Q&A)
Q1. 최우선변제금을 받고도 남은 보증금은 어떻게 하나요?
A. 우선변제권으로 추가 배당받거나, 임대인을 상대로 민사소송을 진행해 강제집행이 가능합니다.
Q2. 계약 갱신 시 보증금이 바뀌면 소액임차인 자격도 달라지나요?
A. 네. 갱신 시 보증금이 기준을 초과하면 최우선변제를 받을 수 없습니다. 반대로 줄어들면 자격이 생길 수 있습니다.
Q3. 소액임차인 기준은 언제 바뀌나요?
A. 기준은 정부 고시로 주기적으로 변경됩니다. 계약 전 반드시 최신 기준을 확인하세요.
Q4. 등기부등본 어디서 확인하나요?
A. 인터넷 등기소 또는 정부24에서 발급받을 수 있습니다.
Q5. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
A. 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 필요하며, 주민센터에서 받을 수 있습니다.
마무리하며
왜 이 제도를 반드시 알아야 할까?
보증금, 단순한 돈이 아니라 내 삶의 안전입니다.
우선변제권과 최우선변제금 제도는 전세보증금이 날아갈 위기 속에서 당신을 지켜주는 마지막 방패입니다.
전세계약 전 꼭 확인하세요!
보증금 금액, 확정일자, 주민등록 — 세 가지는 반드시 체크해야 합니다.
실제 법령 확인과 해설이 필요하다면 아래의 사이트에서 확인해보세요.
